- This topic has 7 replies, 4 voices, and was last updated 6 years, 5 months ago by
.
-
Posts
-
-
Witam wszystkich,
Chcialbym rozszerzyc troszke temat z ostatniego numeru w ktorym jeden z uzytkownikow zastanawial sie co zrobic z oszczednosciami x00k PLN do czasu zakupu mieszkania.
To o czym mysle, nie jest przechowaniem, ale byc moze interesujaca (?) alaternatywa. Jestem ciekawy czy ktos z forumowiczow moglby podzielic sie doswiadczeniami lub czy cynik9 moglby przedstawic swoj punkt widzenia na ten temat.
Chodzi mi o wziecie kilku nieruchomosci na kredyt pod wynajem wraz ze swoja docelowa (do konca zycia) zamiast pozbywania sie calej gotowki na jedna.
Przy dobrych okolicznosciach, mozna by calkiem dobrze na tym wyjsc, co o tym sadzicie?
Swietnie byloby jakby ktos to realizowal w rzeczywistosci, bo wiadomo, ze teoria teoria a pozniej… jest zycie.pozdrawiam i zapraszam do dyskusji :).
-
Czołem!
Pozwolę sobie udzielić się w tym temacie, gdyż takie zagadnienie kiedyś mi chodziło po głowie jako coś “na czym nie można stracić” i dające “100% pewności”. Teoretycznie, wygląda to bardzo sensownie. Kupujesz nieruchomości na kredyt, wynajmujesz, a najemcy spłacają Ci kredyt. Takie coś trwa sobie -naście, -dzieścia lat i za parę lat przechodzisz na emeryturę jako kamienicznik. 😉
Skupmy się teraz na bilansie bo przecież chcemy na tym zarobić.
Zyski:
W zależności od lokalizacji będziesz chciał wynająć innym ludziom. Przykładowo, może to być niedaleko uczelni i wtedy wynajmujesz kilku studentom i masz większe zyski ale też większe ryzyko problemów (tu impreza, tu zniszczenia, tu jakaś policja, zapewne co roku inna ekipa no i wakacje letnie, w trakcie których niektórzy będą się wyprowadzać). Inna opcja, to młode małżeństwo, które statystycznie, będzie bardziej spokojne, ale to też da mniejsze zyski.
Można też pomyśleć o apartamencie na wynajem w górach czy nad morzem (albo też u siebie w mieście i wynajmować przez AirBnB). Dzielisz się zyskiem z jakąś firmą wynajmującą, oni załatwiają wszystko, a Ty leżysz na kanapie i zbierasz procent.Koszty (ceny z Poznania):
Największym będzie oczywiście koszt kredytu. Tu trzeba policzyć w zależności od banku, ale nie zdziwię się jeśli z obliczeń wyjdzie, że przy kredycie na 30 lat wyjdzie drugie mieszkanie.
Jak już kupisz, to musisz je wyremontować (chyba, że miałeś w cenie). Jak bierzesz ekipę ogarniającą wszystko, to liczysz kilkaset zł za m^2 (ja się teraz urządzam za ~450 zł/m^2, gdzie oni kupują gipsy, szpachle, jakieś podkłady) oraz urządzenie to drugie tyle (biegam po outletach i biorę jakieś rzeczy z przeceny, ale nie podłej jakości, żeby za rok nie robić kolejnego remontu więc ~350 zł/m^2). Do tego dolicz podstawowe umeblowanie. Myślę, że gotówkowo trzeba liczyć minimum 350k zł za mieszkanie dwupokojowe rzędu 40-50 m^2 przy kupnie za gotówkę. No i oczywiście odejmij od tego podatek (chyba, że robisz cichaczem, ale biorąc pod uwagę parcie Mateusza na hajs, to ja bym się trochę bał).Bilans:
Takie mieszkanie pewnie wynajmiesz za 1500 zł/msc zatem 350k/1500=233, 233/12=19.4. Polecam sobie policzyć dla przedziału typu 1000-2000 zł/msc i zobaczyć, że każde 100 zł, to prawie 1.5 roku dłużej/krócej zwrotu z inwestycji. Teraz podkreślę, że te powyższe 20 lat NIE uwzględnia podatku oraz kosztów kredytu. Przy kredycie też warto policzyć, jak jego raty zmienią się w okresie kredytowania (wzrosną dwukrotnie? dwudziestokrotnie? tego nie wie nikt ale wg. mnie będzie to wzrost bo przecież mamy najniższe stopy procentowe w historii PLN). Zostają jeszcze do odliczenia koszty remontu więc zapewne kilkumiesięczny czynsz z każdej dekady należy przeznaczyć na remont.Szanse:
Może się oczywiście zdarzyć, że przypadkiem (albo i umyślnie) trafi Ci się kura znosząca złote jaja. Takim przykładem byłoby kupno mieszkania np. na poznańskiej Śródce jakieś 10 lat temu. Wówczas duże mieszkanie w kamienicy (do remontu) było do kupienia za bodajże 130k. Teraz ta okolica stała modna, hipsterska, etc. więc ceny poniżej 200k są nieosiągalne. Teoretycznie, było to do przewidzenia bo miasto oficjalnie mówiło, że będzie rewitalizować tę dzielnicę. Ewentualnie, możesz wziąć kredyt w EUR i liczyć, że ono zacznie spadać i stanie się anty-CHF. 😉
Jak znasz dobrze swoje miasto, to możesz próbować adaptację poddaszy. Kupisz poddasze za śmieszne pieniądze, urządzisz i sprzedasz jako loft i inne cuda na kiju.Zagrożenia:
Nieruchomości, to inwestycje wybitnie długoterminowe i zależne od ilości ludzi. Proponuję spojrzeć na piramidę ludności w Polsce:
https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/ludnosc/ludnosc/ludnosc-piramida/
(ciekawostka: link trzeba wyguglować bo nie wejdzie się na niego ze strony GUSu). Przewiń ją sobie do roku 2043 (obecny rok + 25 lat). Spójrz jak dramatycznie zmniejszy się ilość ludzi w Polsce (czyt. Twoich potencjalnych klientów). Dodaj do tego wszelkiej maści programy mieszkaniowe rządzących, którzy będą budować “tanie mieszkania na wynajem” więc siłą rzeczy będą zaniżać ceny wynajmu. Pamiętajmy też, że buduje się teraz na potęgę więc jest szansa na dużą konkurencję na rynku.Podsumowanie:
Na moje oko można spokojnie założyć, że mieszkanie wynajęte za powyższą kwotę, które nie będzie niszczone (więc remont raz na 10 lat), kupione za gotówkę, z opłaconym podatkiem, etc. etc. będzie się zwracało ~25 lat. Przy kredycie, zniszczeniach, wzroście stóp, itd. można tylko zgadywać ile drożej to wyjdzie. Dodaj do tego spadek ludności czyli spadek ilości klientów. Nie chcę siać defetyzmu, ale ja bym nie szedł tą drogą.Alternatywy:
W Polsce jest dramat z nowymi ludźmi, ale jeśli koniecznie chcesz nieruchomości, to można próbować szukać okazji. Może Turcja? Lira spadła ostatnimi dniami o 50% więc mając twardą walutę można zainwestować. Tylko skąd wiemy, że nie spadnie o kolejne 50%, a potem kolejne? Jak się nie boisz, to można spróbować w Nigerii, gdzie piramida ludności jest faktycznie piramidą (vel “Mokry sen ZUSu” 😉 ) https://www.populationpyramid.net/pl/nigeria/2018/ . Tylko skąd wiadomo, że jutro nie zmieni się tam rząd i nie skonfiskuje własności prywatnej? Pozostaje jedynie kupić REITy w SIngapurze i mieć wszystko gdzieś. 😉Oczywiście ta wypowiedź nie wyczerpuje tematu nieruchomości jednak mam nadzieję, że chociaż trochę zarysowałem problem. 🙂
-
Bankier.pl jakby podczytywał forum i przygotował artykuł o najmie krótkookresowym. 😉
-
Dzieki pospieszynki,
Swietny komenatrz, o wielu z Twoich podpunktow myslalem i mam na niektore tez swoj punkt widzenia. Na pewno sie ustosunkuje do niektorych rzeczy, zebysmy mogli dalej pociagnac ten temat… a moze jeszcze ktos sie podlaczy…?
-
Bardzo interesujące obserwacje {pospieszynskiego}! Ja bym dodał następujące punkty:
1. Nieruchomości SĄ bardzo szczególną formą inwestowania w aktywa materialne i dla poważnego inwestora jedną z bardziej intratnych i jednoczesnie najbardziej bezpiecznych. W pewnym sensie przypominają mi złoto – stanowią akumulator wartości na lata. Złoto trzeba z trudem i nakładami wyrwać Ziemi, dom stanowi niełatwą do łatwego powielenia kombinację cegieł, dachówek i cementu. Na obu owszem, można stracić będąc w potrzebie liquidity w nieodpowiednim czasie ale jest to rzecz nieporównywalnie bezpieczniejsza niż czysty papier typu obligacji (Getbacku np…)
2. Większość ludzi podchodzi do nieruchomości w sposób statyczny i najbardziej przewidywalny z możliwych – mieszkanie na wynajem. Tu rzeczywiście demografia spłatać może figla a Nigerii z PL raczej nie zrobią. Gdyby zrobili – ceteris paribus – to biali wywieją a ceny i tak spadną… 😉 Rozwiązanie widzę w kreatywności i selektywności – jest zawsze element rosnącego popytu i cen – trzeba jedynie znaleźć niszę. Jest tutaj sporo możliwości z których niektórymi są:
a) rzeczy rekreacyjne. Jak mówią, nie produkują dłużej działek z linią brzegową jeziora! Kawałeczek gruntu z dostępem do jez. Drawsko na przykład to na dzień dobry przynajmniej 300K. Niech Polaków za 20 lat będzie 20% mniej… Czy ceny tego spadną? B. wątpliwe.
b) rzeczy rolne. Przez machinacje PiS ceny działek w zasadzie lekko spadają – czasowo. Działka rolna jest z definicji środkiem produkcji i to produkcji często eksportowej, i jako taka trzyma wartość.
c) kreatywność miejska – budynek biurowy w centrum centrum, z pomieszczeniami wynajmowanymi na godziny. Idem, przerobiony na dom studencki. Nie Koszalin czy Radom z ich populacjami studentów (nic nie ujmując) ale W-wa czy Kraków są i będą centrami akademickimi.
d) kreatywność podeszłego wieku – Polaków może być coraz mniej ale nie ludzi ponad 65+. Rzeczy takie jak assisted living dla rodzin emerytalnych może być niesłychanie intratną alternatywą.
e) turystyka – Polaków może być mniej z czasem ale nie turystów. Tutaj decyduje stara zasada długości sezonu. Sezon w wielu miejscach w PL to 2 mies. co i tak może być ok jeśli sezon jest dobry (jak tegoroczny). W miejscu gdzie mieszkam w CH natomiast pełny sezon trwa 10 miesięcy. Jedynie gdzieś w listopadzie i w kwietniu jest luźniej.
f) time share – jest notorycznie trudno inwestować w sektor nieruchomości zagranicą, a głównym problemem jest zdalne zarządzanie własnością. REITy to jednak nie to. Dobrym połączeniem przyjemnego z pozytecznym może tutaj być np. apartament we wiosce wakacyjnej. Domek czy apt. jest nasz ale puszczony od razu w pacht, z całym serwisem pomocniczym. Właściel ma zapewniony zwrot plus ileś tam dni poza sezonem free. Możliwość inwestowania indywidualnego zagranica.
-
Assisted living to ciekawy temat, w PL rzeczywiście rozwojowy. Z ciekawości, ponieważ sama miałam problem z opieką nad osobą starszą w rodzinie, wyguglowałam jak ta kwestia wygląda w USA i w PL.
W PL okazuje się, że taki rodzaj opieki, bo to nie jest tylko wynajem nieruchomości, kosztuje
od 5000 PLN do 8000 PLN. To koszt wynajęcia tzw. apartamentu + wyżywienia + opieki (pranie,sprzątanie,pielęgniarka). W USA podobna opieka kosztuje od 1500 do 5000 USD. Ceny zróżnicowane w zależności od stanu, wielkości mieszkania, oferty opieki np. mamy siłownię i jesteśmy pet-friendly etc.
Nie każdego Amerykanina stać na mieszkanie z opieką, dlatego mamy w USA dodatkowe rozwiązania:
1) deweloperzy/inwestorzy otrzymują ulgę podatkową jeżeli budują domy dla seniorów pod “tani wynajem”.
2) istnieją domy na “tani wynajem” będące własnością hrabstwa lub miasta,a więc de facto dotowane z kieszeni lokalnego podatnika
3) dotacje dla seniorów o niskich dochodach z programu United States Department of Housing and Urban Development (agencja rządowa, a wiec pieniądze z budżetu państwa)Przy czym wykres populacji USA piramidy również nie przypomina, ale jest to powiedzmy “wieża”, zapewniająca niewielki wzrost populacji do 2060 roku
https://www.populationpyramid.net/pl/stany-zjednoczone/2070/W PL mamy “grzybka”, już za 10 lat populacja kraju będzie składała się w dużej mierze z ludzi między 40 a 80 rokiem życia. Za lat 20 “grzybek” będzie jeszcze bardziej widoczny, Polskie społeczeństwo będzie głównie w wieku 50+. W takich warunkach ZUS bez dotacji państwa zbankrutuje. Dotacje oznaczają albo przesunięcie środków w budżecie np. z 500+ na program senior+ albo nowe podatki (nie bardzo będzie komu je płacić). Może to oznaczać również dodruk $ = inflacja albo kredyt jeżeli ktoś będzie chciał nam pożyczyć, ewentualnie dotacje z UE 🙂 Kto wie może Niemcy czy Francuzi dorzucą się nam do budżetu 🙂
Ale już serio, emerytury będą raczej minimalne. Zapotrzebowanie na opiekę nad osobami starszymi będzie na 100%, pytanie czy polskie społeczeństwo będzie na nią stać. Dla mnie osiedla dla seniorów to ryzykowny kierunek do inwestowania. Chyba, że jako alternatywa dla domów opieki w UE, ale to już się robi nie inwestycja w nieruchomości, a w branżę opieki nad osobami starszymi.Zgodzę się z pospieszynskim, że warto myśleć długoterminowo. Paradoksalnie wyszłabym więc od swojego stylu życia. Ile czasu mogę poświęcić na dany biznes i w jakiej lokalizacji. Jakie ryzyko jest dla mnie akceptowalne. Czy mam ludzi na których mogę scedować chociaż część zadań czy wszystkim muszę zająć się sama ? Ile mnie kosztują ci ludzie, podatki, amortyzacja … ? etc. Jeżeli dobrze zrozumiałam, robu5t szuka czegoś co da mu tzw. dochód pasywny, jak to ujął “przy dobrych okolicznościach”. W nieruchomościach najprościej zainwestować w REIT. Tym bardziej jeżeli nie dysponuje się dużą gotówką. Dlaczego REITy to jednak nie to ? Pieniądze z funduszu można wyciągnąć łatwiej niż sprzedać nieruchomość.
-
A propos wynajmu, to przypomniał mi się blog zahaczający o ekonomię. Autor tam buduje swój pasywny dochód przez kupno mieszkań i ich wynajem. Warto się zapoznać z jego obliczeniami (wszystko podaje). W telegraficznym skrócie, zdążyłem zauważyć w którymś poscie, że miesięcznie zarabia na czysto na którymś mieszkaniu 1500 zł, co przy kosztach jakie poniósł (wszystko sam robił), da mu zwrot w 20 lat (zysk rzędu 5% rocznie).
-
pospieszynski, dziękuję za ten link.
Rzuciłam okiem na blog i okazuje się, że można zrobić remont całej kawalerki za 13 tyś PLN 🙂
Podoba mi się, że Pan uczciwie pisze na czym oszczędzał, rady mogą się przydać każdemu. Pan nie ukrywa również ile godzin pracy on i jego żona włożyli w to mieszkanie, aby osiągnąć ten pułap wydatków.
-
- You must be logged in to reply to this topic.