Warunki zabudowy – niezla rzecz

[alterego]

Generalnie o tym, co w danym miejscu zbudować można, powinien mówić plan miejscowy. Planów jednak nie ma ;). Przy uchwalaniu w roku 2003 nowej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym ustawodawca dość lekkomyślnie założył, że gminy en mass je uchwalą i ogłosił nieważność planów, uchwalonych przed 01.01.1995. Ponieważ jednak tworzenie planów jest procesem skomplikowanym, długotrwałym i kosztownym, w początkach roku 2006 pokrycie planami wynosiło ok. 20% powierzchni kraju. Od tego czasu zmieniło się niewiele 😉 Paradoksalnie, słabo pokryte są planami duże miasta, w tym Warszawa (w analogicznym okresie czasu mniej niż średnia krajowa).

Więc co, jeśli nasza działka planu nie ma? Oczywiście występujemy o warunki zabudowy (WZ). W założeniu miała to być proteza na okres przejściowy, jak to jednak z prowizorkami bywa, trzyma się świetnie 😉

Można rzec, że warunki zabudowy są mini planem, ograniczonym do terenu naszej działki. Podobnie jak plan określają przeznaczenie terenu, parametry zabudowy czy sposób zagospodarowania działki. Jednak, co ciekawe, możemy uzyskać kilka różnych WZ dla danego terenu. Załóżmy że chcemy zbudować dom jednorodzinny i WZ na taki dom otrzymujemy. Po jakimś czasie uznajemy jednak, że wolimy pobudować się razem z bratem i występujemy o WZ na dom w zabudowie bliźniaczej. Jeśli rozsądnie wybraliśmy działkę, możemy je również otrzymac.

Generalnie o tym, co w danym miejscu zbudować można, powinien mówić plan miejscowy. Planów jednak nie ma ;). Przy uchwalaniu w roku 2003 nowej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym ustawodawca dość lekkomyślnie założył, że gminy en mass je uchwalą i ogłosił nieważność planów, uchwalonych przed 01.01.1995. Ponieważ jednak tworzenie planów jest procesem skomplikowanym, długotrwałym i kosztownym, w początkach roku 2006 pokrycie planami wynosiło ok. 20% powierzchni kraju. Od tego czasu zmieniło się niewiele 😉 Paradoksalnie, słabo pokryte są planami duże miasta, w tym Warszawa (w analogicznym okresie czasu mniej niż średnia krajowa).

Więc co, jeśli nasza działka planu nie ma? Oczywiście występujemy o warunki zabudowy (WZ). W założeniu miała to być proteza na okres przejściowy, jak to jednak z prowizorkami bywa, trzyma się świetnie 😉

Można rzec, że warunki zabudowy są mini planem, ograniczonym do terenu naszej działki. Podobnie jak plan określają przeznaczenie terenu, parametry zabudowy czy sposób zagospodarowania działki. Jednak, co ciekawe, możemy uzyskać kilka różnych WZ dla danego terenu. Załóżmy że chcemy zbudować dom jednorodzinny i WZ na taki dom otrzymujemy. Po jakimś czasie uznajemy jednak, że wolimy pobudować się razem z bratem i występujemy o WZ na dom w zabudowie bliźniaczej. Jeśli rozsądnie wybraliśmy działkę, możemy je również otrzymac.

Oczywiście nie jest to aż tak proste, urząd musi przecież kierować się jakimiś kryteriami, wydając WZ. Można je znależć w art. 61 UPZP (ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). W skrócie, musisz spełnić 5 warunków, w tym 3 kluczowe.

a. zabudowana działka sąsiednia (zasada dobrego sąsiedztwa). Sąsiednia to słowo klucz, a jego interpretacja zależy od urzędu. Generalnie najczęściej nie musi to być już działka obok, byle była w strefie tzw. analizy urbanistycznej. Granice tej strefy określa trzykrotna szerokość frontu działki. O stosowane kryteria uznania działki za sąsiednią warto jednak zapytać w gminie.

b. działka ma dostęp do drogi publicznej. Liczy się zarówno dostęp bezpośredni, jak i przez wydzieloną drogę wewnętrzną lub służebność drogi koniecznej przez cudzą działkę. Pod kątem przyszłego wystąpienia o pozwolenie na budowę zadbaj o to, by spełniała ona warunki drogi dojazdowej (min. 4.5-5 m szerokości, inaczej trzeba kombinować).

c. istnieje niezbędne uzbrojenie terenu. W praktyce oznacza to prąd i wodę. Te media muszą znajdować się na działce, lub musisz przedstawić umowę z dostawcami, że się na niej znajdą. Kanalizacja najczęściej nie jest niezbędna, choć zależy to od gminy. Niestety, umowa z dostawcami często przewiduje że zbudujesz nie tylko przyłącze ale i kawałek sieci za własne pieniądze.

d. teren nie wymaga wyłączenia z produkcji rolnej. Ten warunek sugeruje, że najlepiej szukać działki o klasie gruntu IV-VI pochodzenia mineralnego, gdyż ta klasa gruntu jest najmniej kłopotliwa do wyłączenia. Grunty wyższej klasy lub grunty pochodzenia organicznego wyłączyć mogą jedynie wojewoda lub minister rolnictwa.

e. nie naruszasz przepisów odrębnych. Jest to worek do którego można wrzucić prawie wszystko ;). W szczególności zaliczymy tu przepisy ochrony środowiska (np. Natura 2000) czy ochrony zabytków.

Warunki zabudowy formalnie wydaje wójt gminy lub prezydent miasta, a w rzeczywistości odpowiedni referat urzędu. Czeka się na nie bardzo różnie, od 2 miesięcy do nawet roku (!) jeśli np. okoniem stają dostawcy mediów. Postępowanie urząd może również zawiesić – na 12 lub 24 miesiące, zwłaszcza w przypadku, gdy dla danego obszaru opracowywany jest właśnie plan. Urząd nie może odmówić wydania WZ, jeśli zamierzenie budowlane nie jest sprzeczne z przepisami, tzn. jeśli spełniasz powyższe 5 warunków. Jeśli zaś jednak zamiast WZ dostaniesz odmowę, a uważasz że niesłusznie, masz prawo odwołać się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego (SKO).

cdn.

[Author]

Posts